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La proposta di acquisto immobiliare(aggiornato il 13/05/2011)

La proposta d'acquisto immobiliare è il primo passo verso l'acquisto. È proprio durante questa fase che si instaura il primo rapporto con il venditore.

Non richiede particolari requisiti per la sua validità, ma l'importante è che contenga tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo: generalità del proponente, il prezzo di acquisto offerto, il programma contrattuale, le modalità e i termini di pagamento del prezzo offerto, il termine entro il quale dovrà pervenire l'eventuale accettazione, la data di consegna dell'immobile, il nominativo del mediatore compreso dell'ammontare della sua provvigione ed infine il luogo, la data e la firma del proponente.

Nel sottoscrivere una proposta d'acquisto bisogna acquisire tutte le informazioni necessarie, riguardanti anche le caratteristiche generali dell'immobile, le dotazioni urbanistiche e sociali della zona e la destinazione d'uso dell'immobile.

Importante per il proponente è fare molta attenzione a ogni singola clausola della proposta che vuole effettuare, al fine di non obbligarsi immediatamente all'acquisto del bene. Il proponente deve precisare che l'accettazione non comporta l'automatica stipula del contratto preliminare e deve specificare che il primo atto vincolante ambo le parti sarà l'eventuale contratto preliminare di compravendita. La proposta d'acquisto risulta essere finalizzato a comprovare la serietà delle trattative in corso tra le due parti.

Salvo decisione differente, la provvigione del mediatore può maturare solo dal momento in cui viene stipulato il contratto preliminare.

La proposta d'acquisto può essere sempre revocata dal proponente sin tanto che non viene accettata. La proposta diventa irrevocabile quando viene accettata dal venditore, senza più possibilità di discutere né sul prezzo di vendita né sulle altre condizioni essenziali del contratto. Ovviamente è giusto ricordare che colui che riceve la proposta non è obbligato ad accettarla.

Se il proponente non ha fissato alcun termine per l'accettazione, l'offerta è liberamente revocabile. Perde immediatamente efficacia nel caso di morte o di sopravvenuta incapacità del proponente.

La conclusione del contratto è determinata dall'accettazione della proposta da parte del venditore. In questo caso si crea un vincolo al quale nessuno delle due parti può rinunciare, previo specifico accordo reciproco (art. 1326 del Codice Civile).

La proposta di acquisto può essere revocata fino al momento in cui il proponente stesso non viene a conoscenza dell'accettazione del venditore. Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta (art. 1326, comma 5, del Codice civile).

Si parla di accettazione tardiva quando l'accettazione giunge al proponente oltre il termine prestabilito. In tal caso, il proponente può decidere di ritenerla irrilevante o di ritenerla efficace.

In entrambi i casi, il proponente deve darne avviso all'oblato: nel primo caso per un obbligo di informazione derivante dal più generale obbligo di buona fede nelle trattative contrattuali; nel secondo caso è la stessa legge che impone quest'onere, il cui mancato adempimento impedisce la conclusione del contratto.

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